信贷收紧债务到期 房企“债务压顶”

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随着行业集中度的不断提高,房地产公司的规模不断扩大,以进一步促进规模增长。根据行业统计,目前房地产上市公司的计息债务规模总体呈上升趋势。随着债务密集型到期,自下半年以来,房屋公司一般都面临着“负债累累”的局面。

80家住房公司的计息负债规模超过6万亿美元

9月末,诸葛楼公布的80家房地产上市企业的债务显示,2019年上半年,住房企业的计息负债规模进一步增加至6.61万亿元,同比增长10.45%。从2018年底开始。其中,恒大,碧桂园,融创,保利,万科等20家房地产企业的计息负债超过1000亿。总体而言,住房企业的债务普遍密集,债务不堪重负,未来偿还债务的压力很大。

根据该机构的统计,在2019年上半年上市房地产企业的计息负债清单中,有80家住房企业的71个负债规模超过100亿元。 TOP20计息住宅企业超过1000亿元,合计75亿元,占80家上市房地产企业计息负债总额的63.73%。 TOP10住房企业计息债务总额达到33亿元。占80家上市房地产企业计息负债总额的44.73%。

自2019年以来,房地产企业融资进入了最严格的监管期。各种房地产企业融资状况的差异和住房企业债务成本的上升,都反映了当前环境紧缩的财务状况,也反映了房地产市场的政策。调节强度。

在列表中,大多数排名靠前的是大型住房企业。大型住房企业的融资能力相对较强,而规模的增长和经营需要更多的资金支持。但是,在市场监管和融资渠道趋紧的大环境下,高息住房企业的还债压力不容小under。

Zhuge寻找房屋的相关分析师表示,一些领先的房地产公司大喊“居住”并迅速获得土地,这使许多中小型住房企业“既恐惧又恐惧”。在这种情况下,信誉良好的大型房地产公司可以拥有更多渠道来整合更多且成本相对较低的基金。为了维持现有规模,它们将继续发行债券,一些地方小企业将面临更大的融资困难,计息负债的增长率相对较低。

从上半年开始,龙头房地产企业的计息债务增速普遍较高,中小住房企业有可能扩大规模或减少负债,降低杠杆率。 2019年上半年,销售规模超2000亿元的龙头房地产企业平均有息债务率增长率为13.62%,房地产企业平均有息债务率增长率1500亿元至2000亿元的规模占13.94%。相对于小型住房企业而言,具有更大的适应能力和抗风险能力,融资渠道和方法相对广泛且多样化,从而更容易获得资金。

第三季度热点城市调控与升级

在今年第三季度的调控中,中共中央政治局会议明确指出,房地产不应在短期内被用作刺激经济的手段。业内专家指出,这意味着“四限”规定仍将严格执行,“因城市政策而无需炒作而留在屋内”的政策主旨未变。在此基础上,大连,洛阳等一些热点城市进一步完善了调控政策。

值得一提的是,最近,监管机构再次强调,不应将特殊债务资金用于土地储备和房地产相关领域,债务互换以及可以完全商业化的工业项目。同时,本行保险监督管理委员会对32个城市的银行房地产业务进行了专项检查,对发现的违规行为将给予严厉和严厉的处罚。

凯利房地产研究中心相关分析师指出,今年第三季度,由于许多城市的商品房销售持续下降,7-8月市场趋于稳定,中西部地区已成为主要交易支持。另外,在融资紧缩的大背景下,住房企业到位资金的增速持续下降,制约了全年新建筑面积累计增速回落至8.9%的低位。

此外,自2019年下半年以来,新开工的建筑面积和住房企业的建筑面积呈现出较高的下降水平,增长率继续下降至低点。根据国家统计局发布的数据,今年前八个月新开工房屋的累计增速从1月至7月继续下降0.6个百分点至8.9%,已降至最低水平。 2019年1月至2月除外。从一个月开始,撤退的趋势更加明显。 8月份,每月建筑面积仅为1.89亿平方米,同比增长率由负转负,下降了0.6%。

与此同时,持续紧张的融资环境使土地征用和存储更加谨慎。在今年第三季度,平均土地交易价格呈现出高水平的下降。例如,7月份土地的平均交易价格为2686元/平方米。截至统计日,9月份土地价格为2482元/平方米。第三季度成交均价为2494元/平方米,环比下降12%。

一方面,它受到热点城市高质量和高质量土地交易减少以及交易结构变化的影响。另一方面,由于融资环境的持续收紧,房地产开发商的热情大大降低,以最低价出售土地的比例大大增加。结果,土地的平均交易价格降低了。”克里的分析师说:“总体而言,在第二季度市场热度达到顶峰之后,第三季度受到市场监管等多种因素的影响。和财务监督。随着地理学的回归,土地拍摄的受欢迎程度已大大下降。”

预计第四季度的中期住房信贷将保持紧张状态

8月25日,中央银行宣布从2019年10月8日起,LPR将成为商品房贷款利率的参考标准:第一套商品房贷款利率不得低于同期的水平。 LPR,两套商业贷款个人住房贷款的利率下限是相应时期的LPR加60个基点。根据9月20日的5年及以上的LPR计算,第一笔住房贷款利率不低于4.85%,第二笔住房贷款利率不低于5.45%。

上述科瑞分析人士认为,在“停滞不投机”的大环境下,居民的杠杆率和债务率叠加的原则不能继续提高,给予银行自由决定权的权利住房和不投机的政策不受获利能力的限制,抵押贷款利率可能会上升和下降。

分析人士认为,自今年年初以来,各个城市的房地产市场经历了频繁的波动和加剧的分化。一个城市有不同的感觉和一个月的情绪,尤其是当前的房地产市场和市场交易量已大大下降,而一些城市则存在另一个库存风险。它已经浮出水面并加剧了;一些城市仍在飞跃,一些项目仍然能够开放,矛盾仍然很突出。 “在这种市场背景下,预计在第四季度,城市将继续实施一项城市,一项政策和细粒度的法规,并加强实施。”

Krui Rui预测,在今年第四季度,货币资本环境有望进入整体宽松状态。一方面,中央银行将积极运用一般准备金率下调和有针对性的准备金率下调等政策手段,在银行间市场保持合理充裕的流动性。另一方面,LPR利率枢纽有望进一步下移,重点是缓解民营和小微企业在融资和融资方面的困难,并帮助实体经济稳定健康发展。

“但是,房地产信贷政策将适度收紧,担心窗口指导将得到实施。”该机构分析并预测,一方面,住房融资变得更加正常,并且变得越来越激烈。收紧银行,信托,海外债务和其他融资工具,严格控制非法资金流入房地产市场。另一方面,住宅抵押贷款业务大幅萎缩,短期抵押贷款利率的可能性将继续向上调整。当然,不同的城市会提出不同的住房信贷政策。对于房价压力较大的热点城市,抵押贷款的利率应较高。

上述针对诸葛的房企债务问题,上述诸葛房屋分析家指出,上半年,房地产企业面临着整体债务压力。大多数住房企业应减轻资金压力,加快去库存,或减缓规模扩张,并主动利用债务。中小住房企业面临的形势更加严峻。据统计,今年约有360家住房企业倒闭。破产的原因主要是由于无法偿还到期债务和破产。 “进入下半年后,融资环境将更加严峻。在行业增长放缓的背景下,房地产企业应加快商品推向市场的步伐,增加营业额并加快支付。”

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