潜望丨Wework招股书解读:重资产模式下 盈利是最大难题

天极新闻网 阅读(769)
?

[摘要]从2016年到2018年,Wework的营业收入从4.36亿美元增加到18.21亿美元,年收入增长超过100%。 2019年6月30日上半年的收入高达15.35。一亿美元。然而,与此同时,损失金额也逐年增加。 2016年,年度亏损额为4.29亿美元。到2018年,年度亏损额进一步扩大至19.27亿美元,而今年上半年则亏损9亿美元。

641

腾讯新闻《潜望》8月14日来自硅谷的季振宇

共享办公空间创业公司Wework在14日宣布,招股说明书已经证明该公司已经建立了近10年,近年来已经加速,但在收入规模快速扩张的同时,亏损也有所扩大。

为了支持上一轮融资高达470亿美元的估值,在过去六个月中,Wework的首次公开招股的迹象尤为明显,半年收入为15亿美元,年化收入达到30亿美元美元,但不可能掩盖损失扩大的尴尬事实。

尽管Wework希望讲述一个关于通过创造时尚概念(如Space作为服务)来改变传统行业技术的故事,但其当前的商业模式仍难以摆脱传统的道路:通过签订长期租约合同,然后转售财产对企业客户,将不可避免地导致长期租赁负债增加。截至今年年初,Wework的长期租赁合同总额达140亿美元。

作为另一家重要的技术创业公司,是软银的远景基金的重量级人物,像基金持有的优步和Slack一样,Wework正在努力实现盈利,但前两家公司的先见之明已经让投资者Wework的上市前景难以成为持乐观态度。目前,美国股市已经降低了其容忍度,依靠大量资金来扩大市场,无论盈利能力如何。在整体市场环境不佳的情况下,投资者更愿意支付稳健的业绩。投资目标,公司今年上市的股价表现证实了这一特征,这使得Wework在此时选择上市的情况更加困难。

高速增长以换取巨额亏损

通过长期租赁,然后短期租赁客户的业务运营特征来确定合同商业物业,这决定了它是一个沉重的资产模型。这种模式的一个特点是通过大笔资金“烧钱”。投资业务扩张,同时需要承担巨额亏损,这些特点也在14日公布的Wework上市中呈现。

根据招股说明书,Wework的业务目前正处于快速扩张期。全球29个国家的111个城市共有528个地点。它已经是一家全球性公司,其50%的收入来自美国以外的地区。

招股说明书的财务业绩部分显示,从2016年到2018年,Wework的营业收入从4.36亿美元增加到18.21亿美元,截至2019年6月30日,年收入增长超过100%。半年收入达到1.535美元十亿,表明在2019年之后,Wework的增长率仍未减弱。

然而,与此同时,损失金额也逐年增加。 2016年,年度亏损额为4.29亿美元。到2018年,年度亏损额进一步扩大至19.27亿美元,而今年上半年则亏损9亿美元。

641

从Wework的成本结构来看,商业办公空间的运营费用(包括长期承包费)占最大比例。 2016年,收入比例高达99%。该比例随后下降,占今年上半年的收入。比例为80%。招股说明书中指出,商业办公空间的营业费用不包括财产的折旧和摊销费用。此部分单独列为单独的费用项目。如果这部分成本也包含在经营费用中,过去几年的收入比例将超过100%,即Wework长租房产的收入不足以支付收购成本并运营这些财产,其中不包括许多其他成本,如营销和管理费用。

641

在招股说明书中,Wework还提出了贡献保证金的概念,这有助于更好地解释其运营的财务状况。 Wework表示该指标细分为两个指标,一个是非包容性的。根据GAAP(美国总会计标准)的现金部分,直线租赁成本的贡献率,另一个是GAAP规则下的直线租赁成本的贡献率,不包括非-cash部分。两个子指标之间的差异在于后者指标从非现金部分中扣除租赁费用。

具体的会计调整是将所有其他经营费用,营销费用,管理费用,折旧和摊销费用以及股票薪酬费用加上经营损失数字,最后得到比损失数字更好的比例。更多“贡献率”。

641

Wework解释说,这种调整的原因是一般管理费用,营业前支出,营销费用,折旧费用等与会员和服务收入无关,因此有必要消除这部分影响并消除租。支出是基于Wework在签订租赁合同时将获得一定期限的“免费租金”,即Wework在此期间不支付租金,但有权在重新租赁前准备房产,所以我们还必须删除这部分费用,Wework认为缴费率指标能够真实地反映收入。 #P>

根据Wework对业务的描述,整个业务流程大致分为五个阶段,第一个是寻找主题财产,第二个是与业主签订租赁协议,第三个是升级财产,第四是找到租户开放。最后,在租赁合同期间的操作。

通常前三个步骤需要一年以上的时间,在达到盈亏平衡点后,利润将在未来18个月内实现。

641

该模型需要测试经理的多方面运营能力,包括经济趋势的判断,该地区商业地产的未来趋势,以及特定运营中资金的效率改进和详细管理。可以说每一步都充满了极点。风险和不确定性很大。

招股说明书的风险警示部分还提到,租赁物业的长期固定成本的自然特征限制了经营的灵活性,并可能对资金的流动性产生负面影响。根据招股说明书,截至2019年1月1日,Wework的长期租赁合同高达140亿美元。

641

Wework目前处于扩张阶段,主要通过外部融资支持其业务发展。在2019年上半年,经营和投资现金流均为负数,融资现金流高达34亿美元。截至第二季度,Wework账户仍有30亿美元的现金。

自成立以来,Wework已筹集了84亿美元。通过此次IPO,Wework计划筹集约40亿美元。招股说明书显示,Wework已从摩根大通(JPMorgan Chase)和高盛(Goldman Sachs)等金融机构获得60亿美元的信贷。这两种融资方式的总和,将为Wework带来100亿美元的资金。

创始人迅速兑现纠纷

就在Wework宣布其招股说明书前一个月,有媒体报道该公司的创始人兼首席执行官亚当纽曼(Adam Neumann)提前兑现了7亿美元,并与该公司进行了多次关联交易。

在招股说明书中,Wework透露,该公司与Neumann的四处房产签订了租赁合同,其中一处是Neumann收购该房产一年后签订租赁合同,另外三家签订租赁合同。它获得了头衔的那一天。 2016年,2017年和2018年,Wework分别支付了310万,560万和800万租金。

根据招股说明书,在上市前,Adam Neumann持有243万股Wework A股,1.12亿股B股和106万股C股。招股说明书称,上市后亚当诺伊曼将持多数票。对。

此前媒体报道称,亚当纽曼通过抵押贷款持有的Wework股权获得了数千万美元的贷款,利用这些贷款购买房产,然后将房产出租给Wework。在本招股说明书中,解释说,与公司总共528项物业租赁相比,与创始人达成的四项物业之间的租赁协议在数量和规模方面并不构成“重大”影响。

孙正义的其他“成绩单”

Wework上市引起外界关注的另一个主要原因是软银的巨大“赌注”。根据招股说明书,软银在Wework上市前共持有1.14亿股A股,这是除创始人之外的最大股东。 Wework透露,自2017年1月1日起,软银及其远景基金已投资或承诺投资106.5亿美元。对于负责软银和远景基金的Sun Justice,Wework的上市将是另一个外部报告。重要的“成绩单”。

软银集团上周发布的第二季度财报显示,其愿景基金本季度的未实现损失达18.4亿美元,主要是由于其对优步和其他投资资产价值下降的影响。优步的股价自5月上市以来一直表现良好。差,仍低于发行价,而Vision Fund投资的另一家技术公司Slack自第三季度以来已下跌18%。目前,远景基金正在筹集第二阶段,第一期基金的表现将直接影响筹款的第二阶段。

像Uber和Slack一样,Vision Fund投入巨资,Wework从未实现盈利,亏损仍在扩大。目前,美国股市并不友好,如此庞大的投资扩大其业务,无论盈利能力如何。优步是先行者。考虑到目前整体市场环境不佳,Wework的上市真的很难保持乐观。

Wework在上市前的最后一轮融资价值为470亿美元。为了支持如此高的估值,Wework在上市前的上市规模标志非常明显。该公司花了7年时间才创造了10亿美元的收入。明年规模已达20亿,达到20亿。最近,它在短短6个月内就达到了30亿美元的年收入。但是,短期收入的急剧增加难以弥补其难以实现盈利的缺点。促销活动被换成签订更多长期租约。此外,为了支持高估值,Wework还将自己描述为一家技术公司并创建了一种空间即服务的概念,但仍然很难根据其当前的商业模式进行计算。摆脱传统的重资产商业房地产租赁类。